Un élément d’équipement installé lors de travaux peut cesser de fonctionner dans les deux ans suivant la réception, sans pour autant relever d’un défaut de structure. Pourtant, la réparation est aussi nécessaire dans certains cas précis. La frontière entre ce qui est couvert ou non soulève régulièrement des incompréhensions, même chez les professionnels.
Certains équipements sont exclus d’office, tandis que d’autres bénéficient d’une protection automatique, à condition d’être dissociables du bâti. Ces distinctions s’appuient sur une liste évolutive et des critères techniques qui font l’objet de multiples interprétations.
Comprendre la garantie biennale : définition, bénéficiaires et durée
La garantie biennale, souvent appelée garantie de bon fonctionnement, n’est pas une option facultative : c’est une obligation légale qui s’impose à tout chantier, qu’il s’agisse de neuf ou de rénovation. Issue du code civil, elle vise à protéger le maître d’ouvrage, qu’il soit acquéreur en VEFA, propriétaire ou syndicat de copropriété, contre les défaillances de certains équipements durant les deux années suivant la réception des travaux.
Dès que la réception des travaux est actée, le compte à rebours démarre pour cette assurance biennale. Pendant les deux ans qui suivent, l’entreprise reste tenue du bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables installés lors des travaux de construction. Mais que recouvre précisément cette notion d’équipements dissociables ? Pour y voir clair, voici une liste des éléments régulièrement concernés, même si les jurisprudences enrichissent peu à peu ce périmètre :
- Robinetterie, volets, portes intérieures, appareils sanitaires
- Chauffe-eau, radiateurs, interphones, stores
- Mécanismes de ventilation, équipements de sécurité hors structure
Il ne faut pas confondre la garantie biennale de fonctionnement avec la garantie décennale, qui porte sur la solidité de l’ensemble du bâti, ni avec la garantie de parfait achèvement, qui se concentre sur la première année après la réception. La garantie biennale scelle un engagement net de l’entreprise envers le client, quelle que soit la nature du bâtiment : maison individuelle, logement collectif ou local à usage professionnel.
Tous les acteurs de la construction sont concernés : promoteurs, constructeurs, artisans, entreprises générales. Cette garantie profite aussi bien à un résident d’un logement neuf qu’à un propriétaire ayant fait rénover ses équipements. Il reste indispensable de bien fixer la date de départ et de vérifier la liste précise des éléments couverts, sous peine de se retrouver face à des refus de prise en charge par l’assurance ou à des litiges persistants.
Travaux couverts, exclusions et limites de la garantie biennale
La garantie biennale cible les travaux couverts concernant les éléments d’équipement dissociables du gros œuvre. En clair : tout ce qui peut être remplacé ou retiré sans intervention sur la structure même du bâtiment. Robinetterie, volets roulants, radiateurs électriques, interphones, équipements de chauffage non encastrés, ces dispositifs relèvent généralement de la garantie biennale. La jurisprudence élargit parfois le spectre à certains équipements fixés au gros œuvre, à condition qu’ils restent démontables sans impact sur la solidité de l’édifice.
Mais la garantie biennale ne s’applique pas à tout ce qui compose un bâtiment. Certaines exclusions sont nettes : la toiture, la charpente, l’isolation des murs porteurs, par exemple, dépendent de la garantie décennale. Les dommages structurels qui portent atteinte à la stabilité ou à l’étanchéité de l’immeuble ne sont donc pas concernés. Même logique pour la peinture à vocation décorative ou les éléments inertes à fonction purement esthétique.
Voici les catégories d’éléments ou de situations qui échappent clairement à la garantie biennale :
- Éléments indissociables du bâtiment (toiture, charpente, isolation des murs porteurs)
- Dommages liés à la stabilité ou à l’étanchéité de la construction
- Peintures et éléments purement esthétiques, sans rôle fonctionnel
- Usure normale des équipements, défaut d’entretien ou usage inadapté
- Dommages consécutifs à un sinistre majeur (inondation, incendie), relevant d’autres assurances
La garantie biennale s’arrête là où commence la responsabilité de l’occupant ou du propriétaire : le remplacement d’un équipement mal entretenu, ou l’absence d’intervention rapide en cas de panne ne sont pas pris en charge. Pour tout sinistre exceptionnel (comme une inondation), seule une assurance dommages ouvrage ou multirisques peut intervenir. La date de réception des travaux fait foi : deux ans plus tard, la garantie prend fin, sauf si un vice caché ou un défaut relevant d’un autre régime légal apparaît.
Litiges et démarches : comment faire valoir ses droits en cas de problème ?
Si un litige éclate à propos d’un équipement relevant de la garantie biennale, la première chose à faire est d’agir vite en signalant le dysfonctionnement. Adressez sans délai une lettre recommandée avec accusé de réception à l’entreprise qui a réalisé les travaux. Ce courrier doit préciser la nature du problème, rappeler la date de réception des travaux et demander explicitement l’application de la garantie biennale. C’est la date de réception qui permet de déterminer si la couverture s’applique toujours.
En cas de silence ou de refus, il ne faut pas attendre. Si vous avez souscrit une assurance biennale spécifique, contactez-la ; sinon, mettez en jeu la responsabilité du constructeur. Le maître d’ouvrage (propriétaire ou syndicat de copropriété) reste le principal acteur de la procédure. Il doit rassembler un dossier solide : factures, photographies, échanges de courriers, procès-verbal de réception.
Lorsque le différend persiste, la voie judiciaire s’ouvre. Pour les litiges portant sur moins de 10 000 euros, c’est le tribunal judiciaire qui statue, selon une procédure simplifiée. Une expertise judiciaire peut se révéler déterminante, spécialement pour trancher sur l’origine technique ou l’ampleur des dommages.
Restez vigilant sur les délais : la garantie biennale de bon fonctionnement vaut deux ans à compter de la réception. Une fois ce délai dépassé, il ne reste que les garanties légales subsistantes pour aller plus loin en cas de défaut.
Deux ans, c’est court ou long, question de perspective. Ce qui compte, c’est d’agir sans hésiter, car la frontière entre garantie et exclusion ne laisse aucune place à l’improvisation. La vigilance et la réactivité font toute la différence lorsqu’il s’agit de défendre ses droits sur un chantier.
