2050 euros, 7 000 euros, parfois plus : le coût du Diagnostic Technique Global (DTG) peut faire grincer des dents bien avant le moindre chantier. Pourtant, la question n’est pas tant de savoir qui a demandé ce diagnostic, mais comment la note sera partagée entre tous les copropriétaires. Si l’initiative vient du syndic ou d’un petit groupe, la dépense, elle, se répartit toujours sur l’ensemble de la copropriété, sans exception. Et lorsque certains lots restent vacants ou que des travaux sont déjà dans les tuyaux, la discussion vire souvent à la controverse.
Les règles bougent et, avec l’arrivée de nouvelles obligations en 2025, la façon de répartir ces frais pourrait bien changer. Comment intégrer ce coût au budget commun ? Faut-il revoir l’appel de fonds ? Ces interrogations rythment chaque assemblée générale, révélant parfois des crispations inattendues.
Le diagnostic technique global : comprendre son rôle et ses enjeux pour la copropriété
Le diagnostic technique global (DTG) a pris une place centrale dans la vie de la copropriété. Instauré par la loi Alur, il ne se contente pas d’un simple état des lieux : il offre une vision précise de la solidité de l’immeuble, de la performance énergétique (DPE), et de la sécurité des parties communes.
Un état des lieux stratégique
Voici les axes majeurs sur lesquels s’attarde le DTG copropriété :
- L’état général de l’immeuble, en scrutant toiture, façades ou équipements collectifs.
- Le niveau de conformité et la vétusté des installations.
- La performance énergétique globale, avec un regard attentif sur les consommations et les points faibles en matière d’isolation.
- Les marges d’amélioration, qu’il s’agisse du chauffage, de la ventilation ou de la sécurité.
Ce diagnostic façonne les décisions collectives. Il guide le syndicat des copropriétaires dans l’arbitrage des priorités : entretien, mise en conformité, rénovation énergétique. Pour les immeubles de plus de dix ans, le DTG devient incontournable, que ce soit lors d’une mise en copropriété ou lorsque des dysfonctionnements apparaissent.
Mais le DTG va plus loin qu’un simple contrôle technique. Il inscrit la copropriété dans une logique de gestion patrimoniale, reliant calendrier d’entretien, travaux à venir et valorisation du bâtiment. À travers ce prisme, il s’intègre au vaste chantier des diagnostics techniques obligatoires et préfigure le plan pluriannuel de travaux. L’audit technique global et le diagnostic performance énergétique deviennent alors les piliers d’un triple enjeu : transition énergétique, sécurité des occupants et préservation de la valeur immobilière.
Obligations légales et évolutions prévues en 2025 : ce que dit la réglementation
Depuis la loi Alur, puis la loi Climat et Résilience, le cadre réglementaire autour des diagnostics techniques obligatoires en copropriété s’est durci. Aujourd’hui, le DTG s’impose lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans, ou sur décision en assemblée générale. Mais la dynamique s’accélère.
À partir de 2025, le plan pluriannuel de travaux (PPT) s’imposera à de nombreuses copropriétés, celles de plus de 15 ans et comportant au moins 51 lots. Il leur faudra réaliser un diagnostic technique et énergétique complet, combinant DPE et DTG, pour anticiper les chantiers à venir, notamment sur la performance énergétique du bâtiment.
Seuls des professionnels dotés d’une assurance responsabilité civile professionnelle peuvent mener ces diagnostics. Le choix du prestataire, la clarté du rapport et la méthodologie appliquée deviennent des éléments de vigilance pour le syndicat des copropriétaires.
Désormais, chaque projet de plan pluriannuel passera au crible les points sensibles de l’immeuble : isolation, équipements communs, sécurité. Les années à venir vont façonner la gestion technique et énergétique des copropriétés, avec des diagnostics désormais intégrés à la stratégie patrimoniale de chaque ensemble collectif.
Qui prend en charge le coût du DTG en copropriété ?
Faire réaliser un DTG répond à une logique collective. C’est le syndicat des copropriétaires qui mandate un professionnel certifié, règle la note, puis répartit la dépense entre tous les copropriétaires selon les tantièmes de chaque lot, sur le même principe que les charges générales. Ainsi, chaque propriétaire participe, qu’il possède un logement, un local commercial ou une place de parking.
Cette question du financement revient systématiquement lors des assemblées générales. Le montant du DTG fluctue selon la taille de l’immeuble, le nombre de lots et la complexité de l’analyse à conduire. Les copropriétés qui disposent d’un fonds de travaux peuvent puiser dedans pour financer une partie de la dépense, si l’assemblée l’autorise. Si la réserve ne suffit pas, un appel de fonds spécifique doit être voté.
Au rayon des aides publiques, MaPrimeRénov’ Copropriété ou les subventions de l’ANAH s’adressent principalement aux projets de rénovation énergétique et aux travaux issus du plan pluriannuel, et non au diagnostic technique global lui-même. Prévoir ce coût en amont s’avère stratégique : impossible de monter un projet de travaux et de solliciter certaines subventions sans passer par la case DTG.
Dans les copropriétés de grande taille, plus de 50 lots,, le budget diagnostic peut dépasser les 7 000 euros. À l’inverse, un petit immeuble investira rarement plus de 3 000 euros. Mieux vaut comparer les devis et mettre les diagnostiqueurs en concurrence, à condition de bien cerner les enjeux techniques et juridiques du dtg copropriété.
Répartition des frais et implications pratiques pour les copropriétaires
Le DTG révèle non seulement la santé de l’immeuble, mais génère aussi des charges nouvelles à absorber. Sa répartition suit la règle des tantièmes : chaque copropriétaire paie à proportion de la valeur de son lot, qu’il s’agisse d’un logement, d’un commerce ou d’un bureau.
Comment s’organise le paiement ?
Voici les étapes concrètes du règlement du diagnostic :
- Le syndic procède à un appel de fonds exceptionnel, ou mobilise le fonds de travaux existant.
- Le montant nécessaire est présenté à l’ordre du jour de l’assemblée générale et fait l’objet d’un vote à la majorité simple.
- En cas de contestation, la décision s’applique dès lors que la procédure est respectée.
Lorsque la trésorerie manque, un appel de fonds supplémentaire peut s’avérer indispensable. Les petites copropriétés, souvent plus vulnérables, doivent anticiper ce poste de dépense pour éviter toute tension financière.
Le DTG influence également la préparation du plan pluriannuel de travaux (PPT). Ses conclusions déterminent les chantiers à programmer, avec un impact direct sur les charges à venir. Plus qu’une contrainte légale, le diagnostic technique global s’impose donc comme un outil de pilotage financier pour la copropriété. À l’heure où la rénovation énergétique s’invite dans chaque débat, la gestion collective doit composer avec cette nouvelle équation, entre anticipation, rigueur et vision à long terme.
Le DTG n’est pas qu’une formalité administrative : c’est un miroir tendu à la copropriété, qui révèle les choix collectifs et engage les finances de chacun. Reste à savoir quelle sera, demain, la place du diagnostic dans l’équilibre parfois fragile des budgets et des ambitions collectives.
